買可能都市更新的房子有哪些風險?

【二胎房貸】都更的房子有哪些風險?

「都市更新」是這一兩年最夯的話題,老房子似乎一夕之間成為新寵。都市更新是將都市內老舊的房屋和社區,進行重建或整修,以改善居住安全及都市環境。

然而,什麼樣的情況可以進行都更?都更要注意哪些事情?

買這樣的房子,真的如仲介說得那麼好嗎?


不是老就有機會都更,土地還要夠大

一般人想到都更,大概就以為是老房子拆掉重建,事實上,舉凡老屋重建、拉皮及美化綠化社區都算都更,只不過老屋重建的預期利潤最高。

但是必須注意的是,至少要有一千平方公尺以上的土地範圍才比較可能成為都更候選人,所以不是房子夠老,就可以申請都更。


都更的殘酷現實面

當房仲天花亂墜地告訴你都更美夢,暗示你可以掏錢買下眼前這間四十年的老公寓時,請把快飛上天的美好心情拉回現實,現實的世界就是:

1. 都更因因土地範圍要求需整合附近住戶同意,所以曠日廢時,少則三年,多則十年以上都不一定能完成。

2. 都更八十%以上都是住戶與建商合建,要如何協調彼此的利益而不會傻傻被坑,是一門複雜的學問。

3. 都更是以「土地持分」來計算的,不管你的房子是否有擴建、頂樓加蓋等可用面積,好心的建商頂多進行拆遷補償,你分到的室內坪數不會因此增加。


都更有容積率獎勵

假如一切順利,沒遇到釘子戶、又取得五分之三的住戶同意,就可以開始辦理都更,記得要多找一兩家建商談條件,多比較以保障住戶權益。

都市更新有容積率獎勵,舉例來說,屋齡三十年以上,四、五層的老舊公寓若都更,台北市從 2010 年 8 月起,獎勵額度從原本的一點五倍提高至二倍。

原本三千建坪的老社區,多出零點五倍也就多出一千五百建坪,假設該地每坪售價六六十萬,總銷售額就可因為這項政策,而暴增十億。

也因此,即使都更過程繁雜冗長,利之所趨,人人懷抱都更夢。(其他各縣市有各自的都更獎勵辦法,可洽詢該縣市都更局/處。)


建商住戶,共分一杯羹

都更若順利完成,住戶跟建商都可以分到相當比例的坪數,但是確切可換的數字則會跟建案坐落的地段、樓層、交通位置、戶數….有關,無法一言以蔽之。

但可以確定的是:原本鄰近主幹道的房子,都更後較易分配到後較好的位置;原本住在一樓或頂樓的住戶,房子的價值相對比其他樓層高。

實際分配狀況還是要看土地持分而定,以下是常見的五種分配及處置方式:

一、都更後分配到的室內坪數大於原本室內坪數,這是最完美的結果。

二、公設外加,總坪數變大。若原本室內坪數為五十坪,都更後含三十%公設比,所以新總坪數就變成六十五坪。

三、權狀一坪換一坪,實際室內坪數卻變小。若原本為五十坪無公設比的老房子,都更後含三十%公設比,實際可使用坪數就只剩下三十五坪。

四、補貼差額給建商,換取一樣大的室內使用坪數。

五、將分配到的部分坪數賣給建商。

都更過程龐雜,除了可請都更局協助外,也可諮詢坊間都更顧問公司,切忌盲目投入炒都更的戰局。


民間推動都市更新時程


都市更新作業流程


貸款就找 二胎房貸 達人 小妍

Author: 小妍

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