新成屋、中古屋、預售屋的買賣流程是什麼?

【二胎房貸】買賣流程四大階段

無論是預售屋、新成屋還是中古屋,房屋買賣的流程大抵可以分為「簽約、用印、完税、交屋」四大階段;但因為房屋類型不同,在細節上略有出入,尤其是預售屋的付款方式更細分為頭期款、工程款和尾款等細項,以下是共通的部分。


付訂金

當買賣雙方對價格達成共識後,買方就必須先付訂金給屋主或合法的代理人,可以付「小訂」幾萬元,或是約總價金 3 到 5 %的「大訂」,並把握簽約前的「五天契約審閱期」審讀合約內容。


簽約

下訂後五到七天左右雙方簽約,可請地政士協助見證,核對買賣雙方身分、並申請「當天」的土地及建物謄本以確保產權完整。

通常「訂金含簽約金」約佔總價的 10 %,如果雙方同意開「履保專戶」,就把錢匯進戶頭,以保障雙方權益。

此外,為了避免貸款不通過的問題,簽約時,買方最好要求增加「核貨不足時契約無效」的但書,以免核貨不成功被沒收訂金跟簽約金。

買方需準備

訂金收據、印章、身分證。

賣方需準備

印章、身分證(或授權書、被授權人身分證)、土地、建物權狀正本。


用印

簽約後一周左右在地政士的公開見證下,買賣雙方將過戶、報稅等相關文件交付地政士蓋印章稱為「用印」,包括所有權移轉契約書(公契)、登記申請書、增值稅申報書、契稅申報書、報稅證明等文件;買方並支付賣方約 10 % 的價金。

買方需準備

印鑑證明、印鑑章、身分證影本、預繳行政規費二到三萬元給地政士。

賣方需準備

印鑑證明、印鑑章、戶口名簿影本或戶籍謄本、近期房屋稅與地價稅單正本。


已申請貸款

有貸款需要者,在用印時也需決定貸款銀行,買方就可帶著簽約等相關文件向銀行申請貸款。


完税

簽約後三十天內要完稅,最好第三次調閱土地與建物謄本,避免賣方簽約後又偷偷跑去設定不動產抵押。

買方此時必須確認銀行核貸金額,並繳納各種稅費給稅捐機關(可以請地政士協助),然後帶著契約書、稅單、權狀、身分證明文件等資料到地政事務所辦理土地與建物的「產權移轉登記」(也就是過戶),拿到新權狀後,房子就變成你的名字囉。完成後買方並支付賣方約 10 % 的價金。

買方應

契稅、印花税、行政規費;繳給銀行火險、地震險、貸款設定費。

賣方應繳

土地增值稅、房屋稅、地價税;繳給銀行抵押塗銷登記費。


交屋

過戶後三天內雙方辦理交屋,買方要先點收屋況,如果有瑕疵要在交屋半年內「主張回復」(也就是修繕完畢),並確認賣方是否已經繳清交屋日前的水電瓦斯管理費,雙方依比例分攤房屋稅和地價稅;點收鑰匙後並「付尾款」——將銀行申請下來的貸款金額匯入履保專戶或賣方戶頭,買賣就完成囉。


房屋買賣交易流程


貸款就找 二胎房貸 達人 小妍

Author: 小妍

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