調查房地產行情大公開

【二胎房貸】代銷公司私密公開

買房子一定要做功課,先設定想買的價格,再去找符合的區域。

念營建工程的小吳在知名房地產代銷公司擔任不動產研究員,他的生活很精彩,有時候像情報員要假扮客戶去敵營打探房價軍情;有時候又得味著良心在自家建案現場伴裝是來看房子的假客戶,跟明明是同一掛的跑單小姐周旋,假裝要跟隔壁桌的夫妻買同一棟 C8九樓的房子;有時候又得西裝畢挺地跟金主大老闆—建商,說明成交行情的調查結果。

你可別小看小吳的研究工作,很多時候,房價高低就是依據這些調查,再乘上建商想賺的油水所得出的結果啊!

不動產研究是幫助代銷公司與建商瞭解市場目前的成交行情,所以必須同時參考中古屋、新成屋、預售屋和土地標售價等變數,加以權衡;「我們會看五到十年內的新古屋,這是成交行情的『底』;評估未來房價則是看預售屋。」小吳說。

除了調查平均行情外,他們還會針對附近是否有重大的建設、交通、地段、生活機能、歷史人文街廓等條件加以評估,例如:新莊副都心重劃區有中央合署辦公室、三環三線等題材,再提出新價格建議。


建商到底賺多少?

小吳表示,台北市每坪的營建成本大約十八萬,新北市約十三到十五萬不等,超過二十一、二十二萬的營建成本就是豪宅等級的了;加上土地成本以及建商的獲利就是終端售價。

「建商到底賺多少?」大家都想一探究竟。有良心的建商,毛利會抓在二成上下,想撈多一點的甚至會喊到四成,「我們代銷只賺 5%,如果扣除廣告文宣跟蓋預售中心的費用,大概只賺 2%到 3%。」另一位負責廣告企劃的朋友Y透露。

換言之,如果一個建案的總銷金額是三十億,建商拿走 40%,相當於 12億,代銷拿 5%,也有一點 5億。

但是,總銷金額目標高,不代表實際上也能完售,「一個案子至少要賣到四成才算打平,賣不好時,代銷有時候還得把收到的錢連皮帶肉吐出來,幫忙銷售。」小吳和企畫Y說。所以囉,

很多建案會高喊:「熱銷九成」,實際上可能連六成都不到,就是要吸引消費者趕快下訂購屋!


創新型商品易創天價

成天研究不動產行情、到處趴趴走的小吳應該是最瞭解行情和地段的人了,他表示:房子的成交行情除了受到地段、重大建設等因素的影響外,還有一些「創新型」的產品,也會出現超出行情的天價建案。

變數包括:基地面積大小、鄰路條件、是否有永久棟距、是否有歷史或人文題材、是否有景觀、是否有國外建築師提升房屋價值與建商品牌等等。

其中,對豪宅來說,「車位」規畫竟也是購屋的關鍵之一,由於豪宅客層的座車體積普遍較大,如果車位規畫不當,例如,平面車位的寬度不夠,每坪的「房價」(不是車位價格喔)甚至可能價差十數萬之多。

開車族的一般消費者也可注意所買的房子是機械車位還是平面車位等問題


未來雙捷運看漲

對於預算有限的年輕人,小吳再三強調:「一定要做功課」,而且「要找符合預算的房子」,年輕人可以先設定好購屋價格,再依此去尋找適合的區域,因為「你想買的區域,不見得買得起」。

所以他建議先甸甸荷包斤兩再來挑地點,如果時間許可,不妨先在該地區租屋一陣子,看看當地的生活環境是否喜歡,再下場買房子。

對於未來趨勢,他看好大台北地區「雙捷運」的交會點,年輕人若買不起交會點的房子,不妨往後退一兩站,只要通勤時間不超過四十五分鐘,都是可以接受的距離。


貸款就找 二胎房貸 達人 小妍

Author: 小妍

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