土地一坪賣多少錢和房價有什麼關聯?

【二胎房貸】土地一坪價格和房價關聯性?

大家都說土地成本節節高升,所以房子越來越貴,真的是這樣嗎?土地和售價之間的關連到底是什麼?為什麼台北市每坪的營建成本約十八萬上下,我們卻要買一坪八十萬上下的房子?


土地標售價格

這得回到廣告代銷公司專業級的調查方法一從土地價格回推未來房價。

不動產研究調查房價時會參考國有財產局公告的「土地標售價」,也就是該土地的取得成本,透過數據分析,可以瞭解一坪土地的建地有多少建坪,由此反推未來的房價。


建商定房價的公式

建商賣你的房價 = ( 每建坪單價+每坪營建成本 ) x 想賺的利潤有良心一點的建商賺個二成,想多賺一點點的甚至會拉到成以上。

所以土地成本越高,加上要求的利潤越大,消費者要花的購屋成本就越多了。


高於周邊行情怎麼辦?

然而,如果建商算出來的預期房價高於周邊的行情,較難推案,那麼建商會怎麼做呢?難到會願意降低利潤求售?當然不。

這時建商會採取幾種做法,例如:

  • 先養地再賣地,養地期間以停車場等名目出租使用。
  • 整合周邊地主的土地,攤提降低土地成本。

  • 爭取容積獎勵或容積移轉,增加建坪。

  • 降低營建或管銷等成本。

  • 先建後售,等周邊行情上漲。

無論採取何種方法,建商都就是要賺到預期的利潤,而這也就是為什麼房價很難下跌的原因。


從土地價格回推未來房價

公式

EX

國有財產局公開標售國軍老舊眷村數十筆不動產,其中建國南路x段土地 121.30 坪以總價 7.31 億標出。

換算每坪土地單價 602.6 萬元,創下全台住宅土地第二高記錄。若 121.30 坪土地直接開發銷售:

感謝知名代銷公司不動產研究部小妍協助精闢的分析


貸款就找 二胎房貸 達人 小妍

Author: 小妍

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