良心事業?自建自售地主的蓋房真心話

【二胎房貸】地主蓋屋經驗分享

蓋得好不好,還是要看建築師跟營造廠;有經驗的就看過去的作品,那種第一次蓋的要特別小心。

林桑之前曾服務於某大建設公司擔任業務企劃長達二十多年,後來跟幾個朋友決定到南部打天下,當起了買地蓋屋的自地自建自售小型建商。

林桑坦言,自地自建自售的房子沒有大建商的品牌光環,在建材施工等專業內容上也比較難

比擬,但是優點是住戶不多,很單純,「蓋得好不好還是要看專業、有經驗與否、以及建築師跟營造廠等等;有經驗的就看過去的作品,那種第一次蓋的要特別注意。」林桑熱心的說。


誰愛住自地自建自售的房子?

林桑表示南部人比較喜歡有天有地的「透天厝」,受限於容積率,所以樓高大約二層半到四層半。

最近也流行五層樓的「電梯豪宅」,會選擇透天厝的人比較喜歡那種獨立門進門出的感覺,反倒是建築師、會計師這些強調隱密性的客戶亦可能選擇電梯豪宅,「因為大樓比較有隱密性、社區整體的質感好,也比較低調啦。」


土地-原料=越來越貴

小型建商自地自建自售的房子與大型建商的程序都一樣,從土地取得、申請執照、興建到銷售都是專業分工。

台北的土地寸土寸金,建商一定是想辦法蓋到最極限,南部的土地取得成本雖然相對較低,但是林桑哀怨地大嘆:「地主『頭看天』啦!」土地越來越不好買,地主漫天開價的狀況越來越多;而且中南部大多是中小型建商,競爭很激烈,「土地就是我們的原料,現在「原料」越來越貴啦!」林桑有點無奈。


獲利不如想像中中高

偷偷跟林桑打探:「那,你們蓋房子的獲利大概多少阿?」林桑的回答也很妙,他說「就跟一般行業差不多啦」。

不管大小建商都有三大成本:土地取得成本、建物營建成本及人事管銷成本;一塊土地上的利潤還要看「產品規畫」,蓋十層樓的跟蓋二十層的當然不同;用 SRC 結構的跟用鋼構的造價也不同。建商賺多少錢也要看市場的供需。

「跟你講一句很實際的話你要不要聽?」林桑忽然抛出這句話。

聽,當然要聽啦。

「其實客戶有時候赚的比建商多」,以前信義計畫區剛開始發展時,在 101世貿對面的某大樓打著高級住宅的名號,一坪開價十來萬,在當時已經是天價了,沒想到等建商蓋好房子,信義區的土地公告現值已經漲了很多,「土地增值稅是建商繳的,有沒有賺到都不一定。住戶現在早就賺翻啦。」林桑說。


以永續經營的態度自建自售

如果自建自售的地主和中小型建商抱持著「永續經營」的心態,品質跟服務也會比較好。

以林桑來說,他在南部耕耘了近八年,還成立一支「售後服務團隊」,因為「服務好的話,客戶還會介紹客戶啊」,他很懂得行銷服務的道理。

一般來說,根據目前的法規規定,結構體也就是主建物至少也要有十五年的保固,其它固定建材與設備約一年的保固維修服務,一年以上就會收費。

在競爭的環境下,林桑說南部地區有的建商甚至還提供「六年的防水保固」,「因為大家住房子最怕的就是漏水。」

在房地產業打滾多年的林桑以「如臨深淵、如履薄冰」的態度在蓋房子,他深呼吸一口氣說:因為「蓋厝是良心事業,很多東西不能再來過,責任很重大。」

打聽其他房地產同業結果,若獲利 20% 算合理,還有 40% 以上的黑心暴利建商呢。


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Author: 小妍

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