中古屋「現況交屋」要注意的事?

【二胎房貸】中古屋應點交的注意事項

王小姐很高興地搬進精挑細選的中古屋,沒想到一場午後雷陣雨打亂了她的喜悅,因為屋內也跟著下起小雨;她一狀告上法院,認為屋主張媽媽和房仲沒有盡告知義務,但是法院判決結果卻是王小姐敗訴,因為買賣契約書上已經載明「依現況交屋」,所以張媽媽跟房仲無須負擔瑕疵責任。

中古屋現況交屋會不會變成賣方自保的手段?民眾要注意哪些風險呢?


現況交屋

依據民法第三五四條第一項的規定「物之出賣人,對於買受人,應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。」但書則規定:「但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」翻譯成白話,意思就是說當買賣雙方同意以「現況交屋」,賣方應該告訴買方房子有沒有任何足以影響房價的瑕疵,例如是輻射屋、海砂屋、漏水、壁癌等問題;小問題就不算瑕疵。

「現況交屋」有兩種狀況:其一是賣方明確告知買方屋況瑕疵並同意折抵價金,例如有漏水問題,但是賣方同意房價再降十萬元,讓買方自行修繕。

優點是責任歸屬清楚,缺點是修繕瑕疵到底要花多少錢是個未知數,可能更多也可能更少;而且如果瑕疵不只一處怎麼辦?


詳細紀錄瑕疵細節並拍照存證

對買方最有保障的作法是:正式交屋時,要詳細紀錄所有瑕疵細節並拍照存證。

例如廁所外牆有二處壁癌、主臥室天花板和陽台各有一處裂縫、廚房左側有一處漏水等等,明確紀錄疵位置和數量可避免日後糾紛。

如此一來,只要後續發現不在這張清單內的瑕疵問題,都可依此要求仲介公司或賣方負賠償責任;最怕的就是模模糊糊什麼也沒寫清楚就交屋,讓賣方跟房仲有可規避責任的機會。


半年內寄存證信函給賣方要求改善

如果瑕疵是在交屋半年內發現的,可以要求仲介公司負瑕疵擔保責任,為了避免雙方對於「時間點的起算日」有疑慮,買方最好「寄發存證信函」給賣方告知瑕疵發生的時間。超過半年才發現,買方就只能哑巴吃黃蓮了。

狀況二則是賣方未清楚告知瑕疵的「現況交屋」,儘管交屋時房仲會提供一張點交確認單讓買方點收,但是如果買方點交時沒發現問題,例如馬桶不通、插座沒電就簽名同意點收交屋,如果你沒辦法舉證賣方是故意不告知,對方就可以規避責任。


中古屋應點交的文件清單

  • 土地所有權狀(正本):重新核算土地面積是否正確
  • 建築物所有權狀(正本):重新核算建物面積是否正確

  • 建築改良物平面圖謄本

  • 房仲應該提供屋況保證書(保固內容、期限、售後服務單位及電話)

  • 無輻射鋼筋污染之保證書、非海砂屋的保證書

  • 相關設備使用手冊、電盤分盤明細

  • 房屋鑰匙和門禁磁卡(交屋後最好更新鑰匙)

  • 相關水電費、管理費、稅費、規費等收據影本

  • 地籍圖


貸款就找 二胎房貸 達人 小妍

Author: 小妍

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